Fórmula de Estudio de Viabilidad de un Proyecto

Fórmula de Estudio de Viabilidad de un Proyecto
Prof. Manuel Figuerola Palomo

Imax * Rmin = T * K * D * P * GOP

Imax = Inversión Máxima
Rmin = Rentabilidad Mínima
T = Tiempo de operación
K = Tasa de actividad u ocupación
D = Dimensión del proyecto
P = Gasto ó Ingreso promedio en el destino
GOP = Gross Operative Profit¿?, margen operacional

Ejemplos:

1. ¿Cuanto sería la inversión máxima necesaria para un proyecto de hotelería en el que se quiere una rentabilidad mínima de un 25%?

Imax = (T * K * D * P * GOP)/Rmin

Imax = ( 365días * 60% * 200 personas * US$300/día * 70% ) / 25%

Imax = US$36,792,000

Rmin= 25%.
Esta rentabilidad es el estimado de lo que esperamos obtener con el funcionamiento proyectado a continuación.
T= 365 días.
Un hotel permanence abierto 365 días al año.
K= 60%.
Promedio de ocupación, determinable con el promedio de ocupación de la zona.
D= 200 personas.
Cantidad de personas turistas en el hotel. 200 personas en ocupación doble representa 100 habitaciones.
P= US$300/día
Gasto del turista en el hotel
GOP= 70%
Nivel de beneficio por persona. Este valor es el estimado de beneficio que obtienen los hoteles en la zona este del país.


2. ¿Cuanto sería la inversión máxima necesaria para un proyecto de cuatro apartamentos en el que se quiere una rentabilidad mínima de un 35%?

Imax = (T * K * D * P * GOP)/Rmin

Imax = (1año * 100% * 4 apartamentos * RD$3,000,000/apartamento * 10%) / 35%

Imax = RD$1,714,285.71

Rmin= 35%.
Esta rentabilidad es el estimado de lo que esperamos obtener con la venta.
T= 1 año.
Imaginando que el proyecto construye y se vende en un año
K= 100%.
Promedio de ocupación. Como se venderán todos los apartamentos el índice es igual a 100%.
D= 4 apartamentos.
Cantidad de apartamentos del proyecto
P= RD$3,000,000/apartamento-año
Precio de venta del apartamento (incluye costo del terreno)
GOP= 10%
Margen operacional. Este margen es muy bajo porque sólo se usa el dinero justo que requiere el proyecto. Esto sucede especialmente en proyectos que se venden en planos.

TOTAL A OBTENER POR VENTA = RD$12,000,000
MONTO MÁXIMO A INVERTIR = RD$1,714,285.71

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¿Qué es el GOP?

GOP = Σ Ingresos – Σ Costos

GOP% = GOP / Σ I

Este índice corresponde al margen de dinero con el que se trabaja regularmente en el proyecto en cuestión.

Ejemplo 1: Un hotel recibe de ingresos $30millones, pero el funcionamiento sólo requiere que gaste $5millones.

GOP = $30,000,000 – $5,000,000 = $25,000,000
GOP% = $25,000,000 / $30,000,000
GOP = 83.33%

El 83% es el margen operativo de sus acciones, ya que puede usar este margen para distintas actividades.

Ejemplo 2: Una constructora sólo tiene $5millones para realizar un proyecto de apartamentos. El presupuesto proyecta un gasto general de $4.6millones.
GOP = $5,000,000 – $4,600,000 = $400,000
GOP% = $400,000 / $5,000,000
GOP = 8%

El 8% es el margen operativo de la constructora debido a la rigurosidad de lo disponible para el proyecto y lo presupuestado.

tulio mateo